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Crise du logement social et abordable

La pénurie de logements sociaux et communautaires combinée à la hausse des loyers observée à l’heure actuelle réduit considérablement les chances pour les familles et les personnes seules à faible revenu d’avoir accès à un logement convenable et abordable.

La situation

Partout sur le territoire de la CMM, les taux d’inoccupation des logements locatifs sont très bas actuellement, en particulier pour les logements de moins de 925 $ par mois. Dans cette catégorie, les taux d’inoccupation sont largement inférieurs au taux d’équilibre reconnu d’environ 3 %, se situant en dessous de 2 % dans l’agglomération de Montréal et en dessous de 1 % dans les quatre autres secteurs (agglomération de Longueuil, Laval, couronne Nord et couronne Sud).

De l’autre côté, le loyer moyen dans le Grand Montréal a augmenté de 4,2 % entre l’automne 2019 et l’automne 2020, un sommet inégalé depuis 2003. En outre, le fossé s’est fortement creusé au cours de cette période entre le coût des logements déjà loués et ceux qui sont inoccupés, alors que le loyer mensuel moyen de ces derniers est passé de 910 $ à 1 198 $. Bien qu’elle soit attribuable en partie au contexte pandémique (un nombre important de logements à loyer élevé s’est retrouvé disponible à la location en raison de l’absence de certaines clientèles), il s’agit d’une hausse spectaculaire de 30 % qui aura de graves impacts pour certains locataires du Grand Montréal.

En bref, il y a moins de logements disponibles et ceux qui le sont coûtent passablement plus chers.

Grands indicateurs du marché locatif :

Taux d’inoccupation en dessous de 2 % pour les logements de moins de 925 $/mois partout dans le Grand Montréal

Hausse du loyer moyen de 4,2 %

Hausse du coût moyen
des logements inoccupés de 30 %

Des cas concrets dans le Grand Montréal

Manque de logements sociaux et communautaires :

Entre 2017 et 2020, il s’est construit annuellement 589 logements sociaux sur environ 22 000 logements locatifs

700 HLM barricadés

213 000 ménages à faible revenu

La problématique

Alors que les besoins se font grandement sentir dans la région métropolitaine, le nombre de nouveaux logements sociaux et communautaires demeure faible.

Malgré le boom de la construction de logements locatifs privés des dernières années, les logements sociaux et communautaires ne représentent qu’une faible proportion de ces nouveaux logements locatifs mis en chantier entre 2017 et 2020, soit 7,3 %. En outre, seulement 589 logements sociaux et communautaires en moyenne ont été livrés chaque année durant cette même période, sur près de 22 000 nouveaux logements achevés annuellement.

Ajoutons par ailleurs qu’aucun logement HLM n’a été construit depuis 1994 en raison de désengagement du gouvernement fédéral, et que plusieurs d’entre eux sont en très mauvais état. On estime à environ 700 le nombre d’unités HLM actuellement barricadées en raison de leur vétusté sur le territoire de la CMM.

Au total, le Grand Montréal dispose donc de 82 790 logements sociaux et communautaires, ce qui représente 4,6 % de l’ensemble des logements et environ 10 % du parc de logements locatifs. Ce nombre n’est pas à la hauteur des besoins, alors que la région compte 213 000 ménages locataires – soit environ 1/3 de tous les ménages locataires du Grand Montréal – à faible revenu, qui éprouvent des difficultés financières à se loger (ils doivent y consacrer 30 % et plus de leur revenu brut).

Avec la crise sanitaire, les pertes d’emplois et la hausse du prix des biens et services observés ces derniers mois, on peut présumer que plusieurs ménages ont vu leur situation se fragiliser davantage ou ont carrément basculé dans la précarité, et donc que ce nombre est aujourd’hui encore plus élevé.

Les impacts

En fait, les grands indicateurs du marché locatif métropolitain démontrent qu’il est devenu très difficile pour les ménages gagnant moins de 50 000 $ par année de trouver un logement qui leur permettrait de consacrer moins de 30 % de leur revenu brut pour se loger (le loyer mensuel moyen des logements inoccupés étant de 1 198 $, un ménage doit gagner au moins 56 400 $ par année pour rester en deçà de ce pourcentage).

Pourtant, les intervenants sont unanimes : ce seuil ne devrait pas être dépassé. Par définition, le gouvernement du Canada considère que les ménages qui doivent dépenser 30 % ou plus de leur revenu total pour se loger ont un problème d’« abordabilité du logement ».

La pénurie de logements sociaux et communautaires combinée à la hausse des loyers observée à l’heure actuelle réduit considérablement les chances pour les familles et les personnes seules à faible revenu d’avoir accès à un logement convenable et abordable. N’oublions pas que 60 % des ménages locataires sont composés précisément de personnes seules et de familles monoparentales.

Cette situation pourrait se traduire par un appauvrissement de plusieurs ménages locataires. Ces familles risquent ensuite de devoir sacrifier d’autres besoins essentiels comme l’alimentation, l’éducation, le transport et les activités parascolaires, sportives ou sociales. D’autres pourraient se retrouver sans logement et même tomber carrément dans l’itinérance, s’exposant ainsi à divers problèmes de santé physique et mentale.

Les conséquences sont multiples et insidieuses, puisqu’elles contribuent à accroitre les inégalités sociales dans le Grand Montréal. C’est un cercle vicieux duquel il est de plus en plus difficile de sortir. Ce sous-financement nuit au développement économique de la région.

Il a aussi souvent été démontré que ces investissements en logement social et communautaire permettent de réaliser des économies très importantes en matière de soins de santé et de services sociaux.

La solution

À court terme, la CMM demande au gouvernement du Québec de mettre en place diverses mesures en vue du 1er juillet, notamment le renouvellement du moratoire sur les reprises de logement et les évictions de 2020, la révision des paramètres du programme Supplément au loyer (PSL) et l’injection de sommes suffisantes pour aider les locataires dans la recherche de logement, leur hébergement temporaire, l’entreposage de leurs biens, leur relocalisation et la défense de leurs droits.

Mais pour résorber la crise, il est essentiel d’augmenter rapidement l’offre de logements sociaux et communautaires. Et pour y parvenir, la CMM estime qu’il faut construire 2 700 logements par année pour les cinq prochaines années, et ce, uniquement dans le Grand Montréal. Il est également nécessaire de réhabiliter les logements HLM qui sont barricadés et d’accélérer la rénovation de tous ceux qui ont besoin de travaux dans le cadre d’une programmation budgétaire minimale de cinq ans.

D’autres solutions sont également proposées par la CMM, dont :

  • Réviser les paramètres et refinancer le programme AccèsLogis;
  • Mettre en place des mesures innovantes pour stimuler la construction et la rénovation de logements abordables sur le marché privé et communautaire partout sur le territoire métropolitain, en garantissant leur abordabilité à long terme;
  • Créer un registre des loyers et réviser le Règlement sur les critères de fixation de loyer pour qu’il s’applique tant aux logements construits depuis moins de cinq ans qu’aux autres logements afin de protéger les locataires des hausses abusives;
  • Changer la législation pour qu’il incombe désormais aux propriétaires de prouver, au Tribunal administratif du logement, le bien-fondé de l’augmentation du loyer proposé, de la reprise de logement ainsi que de leur projet de rénovation, d’agrandissement, de subdivision ou de changement d’affectation du logement.

La CMM encourage également les municipalités du Grand Montréal à se doter d’un règlement d’inclusion afin d’encadrer la réalisation de nouveaux projets résidentiels et ainsi d’améliorer l’offre de logements sociaux, abordables ou familiaux sur leur territoire.

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