Le logement social et abordable : une solution fondamentale à la double crise de l’habitation et de l’itinérance
Le récent rapport sur le logement locatif publié par la SCHL révèle que l’abordabilité des logements locatifs a continué de se détériorer en 2024 dans le Grand Montréal. Bien que le taux d’inoccupation de ces logements se soit amélioré, passant de 1,5 % en 2023 à 2,1 % en 2024, il se trouve néanmoins sous le taux de 3 % généralement admis comme seuil d’équilibre du marché. Les logements disponibles dans les niveaux de loyer les plus abordables demeurent toutefois extrêmement rares.
La hausse significative du coût des loyers des dernières années s’est poursuivie en 2024, avec une augmentation du loyer moyen de 6,3 % dans le Grand Montréal. Cette hausse est encore plus prononcée pour les logements qui se libèrent et accueillent de nouveaux locataires (18,7%). Cette tendance devrait continuer d’augmenter en 2025, alors que le Tribunal administratif du logement suggère une hausse de 5,9 % des loyers.
Les ménages à faible ou modeste revenu sont davantage affectés par la pénurie de logements abordables. La hausse des loyers accentue la précarité financière de ces derniers. Cela a des répercussions sur leur sécurité alimentaire et leur santé mentale. Lorsqu’ils sont incapables de faire face à de nouvelles hausses de loyer ou qu’ils sont évincés de leur logement, ces ménages sont plus à risque de se retrouver en situation d’itinérance.
Les logements sociaux et abordables, ou logements hors marché, offrent une réponse structurante et durable pour prévenir l’itinérance et favoriser l’abordabilité de l’habitation à long terme. Cependant, ces logements ne représentent que 9,6 % des logements locatifs du Grand Montréal.
Vers l’introduction de cibles de logements sociaux et abordables dans le PMAD révisé
Afin d’assurer l’abordabilité du logement et favoriser une plus grande mixité sociale dans les milieux de vie du Grand Montréal, la CMM propose dans son Plan métropolitain d’aménagement et de développement (PMAD) révisé de miser sur une croissance significative des logements sociaux et abordables hors marché au cours des 20 prochaines années pour répondre durablement à la double crise du logement et de l’itinérance.
La CMM vise à ce que d’ici 2046 les logements sociaux et abordables représentent 20 % des logements locatifs du Grand Montréal. Rappelons que, actuellement, c’est plus du quart, soit 28 % des ménages locataires de la région métropolitaine qui éprouvent des problèmes d’abordabilité du logement. Cet objectif suscite une forte adhésion au sein de l’écosystème de l’habitation au Québec et une réflexion collective est déjà bien entamée afin de se doter de moyens innovants à la hauteur du défi à relever.
Pour soutenir l’atteinte de cette cible, la CMM poursuivra la mise en œuvre de sa Politique métropolitaine d’habitation adoptée en 2022, en collaborant avec les gouvernements, en mobilisant les municipalités dans le déploiement de stratégies en habitation et en les soutenant à l’aide du Fonds du logement social métropolitain.
La contribution du Fonds du logement social métropolitain
La CMM participe au financement du logement social depuis sa création. Chaque année, elle consacre près de la moitié de son budget au développement ou à l’exploitation du logement social et abordable par l’entremise du Fonds du logement social métropolitain. Celui-ci est alimenté par les 82 municipalités de la région et permet d’assurer un partage équitable du financement du logement social à l’échelle du Grand Montréal.
Les remboursements consentis aux municipalités par la CMM dans le cadre de ce fonds s’élevaient à près de 85 M$ en 2024, un sommet historique qui confirme les projections de la commission de l’habitation et de la cohésion sociale. Cette tendance devrait se maintenir pour les prochaines années, considérant que les investissements significatifs des gouvernements du Québec et du Canada commencent à se matérialiser, alors que plus de 7 000 logements seront réalisés avec le soutien financier de la CMM d’ici trois à cinq ans.
Depuis 2001, la CMM a consacré près de 950 M$ au logement social et abordable. Elle a ainsi participé au financement d’environ 26 700 logements HLM publics et à plus de 16 700 suppléments au loyer sous la gestion des offices d’habitation auxquels s’ajoutent les 788 logements composant les Habitations Jeanne Mance. Au cours des 20 dernières années, plus de 21 000 logements en coopératives et organismes à but non lucratif d’habitation ont vu le jour grâce à la participation financière de la CMM.
Accompagner les municipalités pour favoriser le logement social et abordable
Depuis deux ans, le gouvernement du Québec a revu en profondeur ses stratégies financières en habitation, notamment avec l’implantation du PHAQ, les ententes avec les fonds fiscalisés, le projet Mission Unitaînés et le statut Développeur qualifié. La CMM a collaboré avec l’ensemble de ces acteurs afin que les projets développés soient soutenus par le Fonds du logement social métropolitain. La CMM accompagne également les municipalités dans ces transformations afin que le financement et l’utilisation du fonds demeurent en phase avec leurs attentes.
De plus, la CMM accompagne les municipalités en matière de développement de logements sociaux et abordables. Dix-huit municipalités ont bénéficié de conseils stratégiques en 2024 et la CMM entend accentuer ses efforts en 2025, particulièrement dans le contexte où les municipalités ont accès à des outils de plus en plus diversifiés comme le zonage incitatif, le zonage différencié, le droit de préemption et le règlement d’inclusion de logements sociaux et abordables.
Les municipalités qui souhaitent se prévaloir de cet accompagnement peuvent communiquer avec la CMM.
