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Inclusion de logements sociaux, abordables ou familiaux

Le logement social et abordable est devenu une denrée de plus en plus rare ces dernières années dans le Grand Montréal, où sont pourtant concentrés près des 2/3 des ménages locataires à faible revenu du Québec. De fait, ces ménages se comptent par milliers : ils sont 213 000 à devoir consacrer 30 % ou plus de leur (faible) revenu pour se loger.

La situation

Trouver un logement social et abordable est devenu de plus en plus difficile ces dernières années dans le Grand Montréal, où sont pourtant concentrés près des 2/3 des ménages locataires à faible revenu du Québec. De fait, ces ménages se comptent par milliers : ils sont 213 000 à devoir consacrer 30 % ou plus de leur (faible) revenu pour se loger. Pas moins de 28 000 d’entre eux ont déposé une demande valide auprès des offices d’habitation du Grand Montréal et attendent d’obtenir un logement convenable et adapté à leurs moyens.

Déjà criants, les besoins se sont encore aggravés avec la pandémie de la COVID-19 qui a précipité plusieurs citoyens dans la précarité et entrainé une prise de conscience quant à l’importance d’avoir un logement adéquat et sécuritaire.

La problématique

Bien que la CMM consacre entre 30 % et 50 % de son budget annuel au logement social et finance la construction et l’entretien de multiples ensembles résidentiels, l’offre demeure insuffisante pour répondre aux besoins actuels. En outre, même si le logement social est une compétence partagée dans laquelle la CMM et les municipalités sont activement engagées, le financement incombe avant tout aux paliers de gouvernement supérieurs.

Grâce à la récente entente de principe entre les gouvernements du Canada et du Québec dans le cadre de la Stratégie nationale du logement (SNL), des sommes plus importantes pourront être investies dans le développement de projets et la réhabilitation du parc HLM. Mais d’ici à ce que les engagements se concrétisent réellement, il risque de s’écouler encore plusieurs mois, voire quelques années.

En outre, le programme AccèsLogis du gouvernement du Québec – le seul permettant d’augmenter l’offre de logements sociaux et abordables – est insuffisamment financé ce qui a pour effet de réduire le nombre de projets en chantier et de ralentir la livraison de ceux-ci.

À cela s’ajoute le fait que le parc de logements locatifs privés du Grand Montréal est relativement âgé et présente, dans bien des cas, des problèmes importants liés à l’entretien et à la salubrité qui menacent autant la santé que la sécurité des ménages qui y résident.

Les impacts

La rareté des logements locatifs – le taux d’inoccupation se situe à son plus bas en 15 ans avec 1,5 % – combinée à un marché immobilier très dynamique ont contribué à la hausse des loyers, réduisant considérablement les chances pour les familles et les personnes seules à faible revenu d’avoir accès à un logement abordable.

Pris au piège par cette crise du logement, plusieurs ménages se voient dans l’obligation de consacrer une plus importante part de leur revenu pour se loger et de sacrifier d’autres besoins pourtant tout aussi essentiels comme l’éducation, l’alimentation et les activités sportives ou sociales.

Pour de nombreuses personnes mal logées, les impacts vont bien au-delà du volet financier : échecs ou abandons scolaires, problèmes de santé mentale et physique, perte d’emploi, etc. Mais la conséquence la plus marquée, et la plus remarquée avec l’apparition de camps improvisés, demeure sans l’ombre d’un doute la hausse du nombre de personnes en situation d’itinérance.

La solution

Pour la CMM, la solution réside avant tout dans un apport financier plus soutenu et à long terme de la part des gouvernements du Canada et du Québec, en particulier pour le programme AccèsLogis, ainsi qu’en une plus grande autonomie municipale en matière de développement de logements sociaux et abordables.

Une nouvelle option s’offre aux municipalités grâce aux modifications apportées à la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme en 2017. Elles ont maintenant le pourvoir d’agir afin d’encadrer l’offre de logements sociaux, abordables ou familiaux lors de la réalisation de nouveaux projets résidentiels sur leur territoire.

Communément appelé « règlement d’inclusion », cet outil réglementaire permet aux municipalités de fixer les règles lors de la signature d’une entente en exigeant des demandeurs de permis de construction une contribution sous forme de versement monétaire, de terrain ou de logements. Elles peuvent ainsi s’assurer que tout nouveau projet de développement ou de redéveloppement immobilier du secteur privé sur leur territoire soit aussi l’occasion d’améliorer l’offre de logements sociaux, abordables ou familiaux.

Très répandue aux États-Unis, mais aussi en Angleterre, en Espagne, en Italie, en Autriche et en Australie, l’inclusion par règlement municipal constitue une approche efficace et éprouvée pour répondre aux besoins des communautés locales en matière de logement social et abordable. Par exemple, ces mesures ont contribué à la construction de plus de 170 000 logements sociaux ou abordables aux États-Unis.

Autre élément d’intérêt : plusieurs études démontrent que, contrairement à certaines croyances, ces règlements ont peu d’impacts négatifs sur la valeur marchande des logements neufs et le rythme des mises en chantier.

Pour en savoir plus, télécharger la fiche Expériences internationales (PDF – 187 Ko)

Les outils

Afin d’encourager les municipalités du Grand Montréal à se doter d’un tel règlement et de les accompagner dans leurs démarches, la CMM a produit deux outils à leur intention :

Le guide expose en cinq étapes le processus d’élaboration d’un projet de règlement, en mettant en relief les différentes options possibles et les éléments à considérer à chacune d’elles. Le modèle fournit quant à lui un canevas complet d’un projet de règlement qui peut être aisément complété par une municipalité. Chaque section est accompagnée d’explications permettant à la municipalité de faire des choix éclairés et adaptés à sa propre réalité.

Élaborés dans un souci de complémentarité, ces outils proposent donc une démarche intégrée qui permettra aux municipalités de développer un projet réglementaire équilibré, contribuant au dynamisme du secteur privé tout en améliorant véritablement l’offre en matière de logement social, abordable ou familial. En définitive, c’est toute la communauté du Grand Montréal qui en bénéficiera.

DES VILLES DE TOUTES TAILLES MISENT SUR DES PROGRAMMES D’INCLUSION DE LOGEMENT SOCIAL, ABORDABLE OU FAMILIAL

New York, New York (population : 8 M)

  • Programme incitatif depuis 1987, et obligatoire depuis 2016.
  • Projets de plus de 10 unités ou 12 500 pieds carrés dans les secteurs où un changement de zonage est effectué.
  • Exigences de 25 % d’unités abordables, ou plus, selon les variantes.
  • Plus de 11 000 unités abordables produites.

San Francisco, Californie (population : 800 000)

  • Réglementation depuis 2002.
  • Applicable aux projets de 10 unités ou plus.
  • Exigences pouvant aller jusqu’à 20 % d’unités abordables sur site ou jusqu’à 33 % en compensation financière ou unités hors site.
  • Plus de 3 000 logements abordables produits.

Richmond, région métropolitaine de Vancouver (population : 200 000)

  • Stratégie d’inclusion adoptée en 2007, puis une seconde en 2018.
  • Tout développement de 60 unités ou plus doit inclure 10 % de logements abordables lorsqu’un changement de zonage est requis.
  • Plus de 1 500 logements abordables construits.

Burlington, Vermont (population : 40 000)

  • Programme d’inclusion obligatoire depuis 1990, révisé en 2008.
  • 15 à 25 % d’unités abordables pour tout développement résidentiel de 5 logements et plus et les conversions de bâtiments non-résidentiels créant 10 logements ou plus.
  • 270 logements abordables construits de 1990 à 2015, soit près de 15 % du développement résidentiel de la municipalité.

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